I contratti di locazione

Come concedere in locazione un proprio immobile? Un interrogativo tra i più ricorrenti per i proprietari di case. Si riporta un quadro sintetico della vigente tipologia dei contratti.
1 I CONTRATTI LIBERI AD USO ABITATIVO
L’art. 2, I° comma, L. 431/98 lascia alle parti la possibilità di stipulare, a canone libero, contratti di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabili di altri quattro. Alla prima scadenza, il locatore ha facoltà di disdire il contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di sei mesi, a mezzo di raccomandata, specificandone il motivo e solo nei casi previsti dall’art. 3, I° comma della citata legge.
Decorsi i successivi quattro anni, il locatore ed il conduttore possono alternativamente scegliere di intavolare trattative per il rinnovo del contratto a nuove condizioni, ovvero rinunciare al rinnovo.
A tal fine, una parte dovrà inviare all’altra, sei mesi prima della scadenza, una raccomandata con le proprie intenzioni; la parte interpellata dovrà rispondere entro sessanta giorni. In caso di mancata risposta o in mancanza di accordo, il contratto s’intenderà cessato alla data della seconda scadenza quadriennale.
Nel silenzio delle parti, il contratto sarà tacitamente rinnovato alle stesse condizioni, cioè con lo stesso canone, per un ulteriore quadriennio.
2 I CONTRATTI REGOLAMENTATI
a) Le locazioni c.d. “3+2” L’art. 2, III° comma, L. 431/98 consente alle parti di stipulare contratti con canone, durata ed altre condizioni secondo uno “schema-tipo” definito in sede locale dalle organizzazioni di proprietari ed inquilini maggiormente rappresentative (il testo degli accordi locali è disponibile sul sito: www.confediliziacomo.it). Il contratto, sia per gli immobili posti all’interno del Comune di Como sia per gli immobile posti in altro Comune della Provincia di Como, dovrà, in ogni caso, prevedere due elementi fondamentali: la durata dovrà essere di tre anni, prorogabili di altri due e il canone non dovrà essere superiore al massimo consentito dagli accordi locali.
E’ bene evidenziare in ordine alla durata dei contratti, che dopo il primo triennio, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di due anni, salva per il locatore la facoltà di disdetta ove intenda adibire l’immobile ad uso personale oppure effettuare opere di manutenzione straordinaria o vendere l’immobile a terzi. In quest’ultimo caso, però, l’art. 3, I° comma, lett. g), L. 431/98 garantisce al conduttore il diritto di prelazione a parità di prezzo di vendita.
Terminato il periodo di proroga di due anni ciascuna parte potrà attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, ovvero per la rinuncia al rinnovo, secondo le modalità valevoli per i contratti liberi.
Per i contratti in esame, la legge stabilisce incentivi fiscali limitatamente agli immobili posti nel Comune di Como, quali la riduzione delle aliquote ICI, un minor reddito imponibile ai fini IRPEF, la riduzione dell’imposta di registro al 70%.
In data 2 settembre 2003, è stato siglato il nuovo accordo sindacale tra i rappresentanti dei locatori e degli inquilini, sia per il Comune di Como che per la Provincia di Como. L’accordo ha previsto un aumento del canone concordato di circa il 10% rispetto a quanto prevedeva il vecchio accordo del 16 novembre 1999.
b) I contratti di locazione ad uso abitativo transitorio L’art. 5, I° comma, L. 431/98 attribuisce alle parti, sempre nel rispetto di un “contratto-tipo” individuato dalla contrattazione sindacale a livello locale, la possibilità di stipulare contratti di locazione di natura transitoria di durata da uno a diciotto mesi, nel caso di particolari esigenze del locatore o del conduttore.
E’ necessario che nel contratto sia inserita una clausola specifica che individui l’esigenza del locatore o del conduttore. Tale esigenza dovrà essere confermata al più tardi 15 giorni prima della scadenza del contratto. Qualora vengano meno le ragioni di transitorietà per il locatore, la legge prevede il ripristino della durata conformemente a quella del contratto libero, cioè quattro anni più quattro di rinnovo. Al contrario, il venir meno delle esigenze transitorie per il conduttore non può modificare la transitorietà del contratto stesso. Per gli immobili posti nel Comune di Como (ma non per quelli posti negli altri Comuni della Provincia di Como), occorrerà rispettare i limiti massimi di canone fissati dalla contrattazione sindacale.
c) I contratti di locazione per studenti universitari L’art. 5, II° e III° comma, L. 431/98, prevede che possano essere stipulati specifici contratti per studenti universitari residenti in altro Comune, di durata da sei a trentasei mesi, rinnovabili automaticamente, fatta salva la facoltà di recesso da parte del conduttore. Per gli immobili posti nel Comune di Como e per quelli posti negli altri Comuni della Provincia di Como, occorrerà rispettare i limiti massimi di canone fissati dalla contrattazione sindacale.

3 GLI ALTRI CONTRATTI ABITATIVI
a) I contratti ad uso turistico L’art. 1, II° comma, lett. c), L. 431/98 stabilisce che per i contratti ad uso turistico non sia indicata alcuna durata, mentre è indispensabile che dal contratto risulti che il conduttore sia residente altrove e che il medesimo utilizzerà l’immobile per vacanza, escluso qualsiasi motivo di lavoro o di studio.
In linea di massima, la durata di questi contratti è libera, ma logicamente breve (di regola non superiore ad un mese).
b) I contratti concernenti particolari immobili di prestigio Le disposizioni normative della L. 431/98 sulla durata dei contratti, non si applicano agli immobili sottoposti a vincolo storico–artistico, classificati A/1 di tipo signorile, A/8 abitazione in ville e A/9 abitazioni in palazzi di eminenti pregi artistici e storici. A tali immobili si applica la disciplina di cui agli artt. 1571 e seguenti del Codice civile: la loro durata potrà quindi essere libera.
c) I contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica L’art. 1, II° comma, lettera b), L. 431/98 sottrae anche questa tipologia di contratti dall’ambito di operatività di tale legge. A tali contratti si applica la relativa normativa, statale o regionale.
d) I contratti di locazione ad uso seconda casa Questi contratti sono pienamente ammissibili e sono regolati esclusivamente dal Codice civile. E’ necessario che nel contratto si abbia cura di specificare che l’unità immobiliare verrà utilizzata come “seconda casa” del conduttore che dovrà pure dichiarare di avere altrove la propria residenza.
4 I CONTRATTI AD USO FORESTERIA
In questi contratti, strumentali rispetto all’attività esplicata dal soggetto contraente, normalmente, una società, la posizione di conduttore e di effettivo utilizzatore dell’immobile, quasi sempre un dipendente, è totalmente dissociata.
Il contratto può considerarsi ammissibile alla luce della normativa del Codice civile ed è dunque del tutto svincolato dalla normativa sulla durata e sui limiti di canone.
5 I CONTRATTI COMMERCIALI
L’art. 27 L. 392/78 (così detta “Legge Equo Canone”) disciplina i contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione.
In breve, la disciplina di questi contratti è la seguente:
Durata di sei anni, rinnovabile di altri sei (nove anni rinnovabili di altri nove per le attività alberghiere), se il proprietario non dà disdetta per specifici motivi individuati dall’art. 28, da comunicarsi con raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza dei primi sei anni;
Necessità di disdetta da inviarsi dodici mesi prima della scadenza dei successivi sei anni, al fine di impedire il tacito rinnovo del contratto;
Canone liberamente determinato, con possibilità di aggiornamenti ISTAT al 75% annuale;
Diritto del conduttore, a certe condizioni, all’indennità per perdita d’avviamento, pari a diciotto mensilità (ventuno per le attività alberghiere) dell’ultimo canone pagato;
Diritto del conduttore alla prelazione in caso di vendita dell’immobile;
Diritto di prelazione del conduttore in caso di nuova locazione.
6 I CONTRATTI COMMERCIALI AD USO TRANSITORIO
Tale figura contrattuale è prevista dall’art. 27, comma V, L. 392/78. Allo schema del contratto ad uso diverso da quello abitativo dovrà essere aggiunta una clausola ben chiara dalla quale risulti la transitorietà della natura dell’attività commerciale da svolgere e lo scopo della locazione.
A titolo esemplificativo potrà essere stipulata una locazione avente ad oggetto un locale per esposizione dei quadri.
A cura di
Avv. Claudio Bocchietti
Presidente
Associazione della Proprietà Edilizia – Confedilizia Como